上海，2018年5月29日 — 由上海国有资本运营研究院发起并主办，上海牛奶（集团）有限公司联合主办的“第五期城市更新沙龙”在上海召开。全球领先的房地产服务商戴德梁行与另外近十家大型国有企业一同受邀参与本次会议。同时戴德梁行华东区董事总经理黎庆文先生在会上进行了专业独到的演讲，并与在座嘉宾一起探讨话题。
上海国有资本运营研究院由上海国盛（集团）有限公司、上海社会科学院部门经济研究所于2017年7月共同发起创办。研究院由上海市国有资产监督管理委员会主管，对国有资本运营创新的前沿课题进行研究；通过持续性的前瞻性、政策性、应用性研究，将国有经济战略调整的理论探讨和国企改革的实证研究并举，全面推进国有经济机构调整，不断提高国有经济控制力和影响力。
为响应十九大的指导方针，上海国有资本运营研究院提出“新存量时代资产运营与金融化”为主题进行探讨和研究。十九大对房地产行业的发展，提出了明确的定位，对优化存量资产配置等方面提出了更高的要求，也推动城市更新进入了新存量时代。因此，国企必须紧紧围绕着经济效益这个中心点，更加关注土地资产及不动产运营的质量和效率。当前，存量资产的运营、买卖、租赁和金融化成为业界最热话题，尤其存量资产金融属性渐强，截止2018年4月底，中国房地产资产证券化发行额累计已达1650亿元，其中以存量资产为标的占比40%，发行总额接近2016年全年，资本正进一步推高存量市场热度。国企作为存量资产持有的重要主体，如何进一步创新资产运营与推进金融化，提升不动产运营的质量和效率，将是未来值得更多关注的城市更新大市场。
根据国资国企的特点及以往丰富的实践经验，戴德梁行华东区董事总经理黎庆文先生以“资产管理在国企城市更新实践中的核心价值”为主题，围绕资产运营管理在国企城市更新实践中的要素以及资产管理如何帮助老牌国企在城市更新的转型中更好的提升自身价值，进行了相关发言。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文发言
黎庆文提出资产运营管理在国企城市更新实践中有四点要素，即资产重新定位、资产管理招商导入、资产优化改造以及资产管理营销推广。在存量资产重新定位问题上，值得借鉴的经验包括主动融入地区发展进程，响应上位政策，同时积极借助专业第三方力量协助其进行二次定位。招商的前期主要依靠自有的企业资源导入，同时借助第三方招商团队；而后期通过提升对园区内企业的服务质量，逐渐和企业形成共同体，将落户企业转变为自身的固定招商资源。在存量资产改造优化的问题上，一方面联合国内、外优秀设计公司，从建筑形态方面对既有资产进行修缮；另一方面积极介入以工业用地转性为核心的上海近郊城市更新的进程。在品牌建设和推广方面的经验包括：一是切实提升自身资产、产品的质量，二是借助多元化的传播推广手段，如事件性活动、论坛、微信营销等，软硬结合，塑造品牌。
黎庆文以上海华鑫股份有限公司为例，对上述四点要素进行了具体分析：在资产管理项目重新定位方面，华鑫慧享城原本为仪电旗下生产电子元器件的厂房，华鑫借助专业第三方咨询机构，同时敏锐捕捉漕河泾地区跨越转型的发展趋势，以及交通条件的改善，将产城融合作为该项目打造重点，收获成功；在资产管理招商导入方面，华鑫早期项目招商高度依赖仪电旗下企业的导入以及外部招商团队的合作，在华鑫漕河泾科创中心建设中，则依靠多个项目的优质园区及客户服务积累了良好的口碑，吸引了Google GDG、游族网络等企业入驻，而华鑫通过进一步提升客户服务质量，将园区客户作为自身招商资源，在后续多个项目中进行复制和导入；在资产项目优化改造方面，闵行区梅陇镇众欣产业园原本为集体所有工业用地，在上海近郊城市更新中，符合用地转性条件，华鑫与村镇政府、平台公司、第三方咨询机构以及设计方合作，积极推进工业用地向科研商办用地转性，有效提升了自身资产价值；在资产项目营销推广方面，除了自身产品品质过硬，华鑫在整体品牌推广方面的策划了一系列活，如：举办“城市空间艺术季”论坛，与世界一流杂志（A+U）合作出版华鑫专辑，建立华鑫微信公众平台等。
另外，从重新定位及改造和持有，再到获得稳定的财务回报及收益，到最终的处置或退出，资产管理通过量身定制战略性的、整合的资产全生命周期管理解决方案，最终为投资者及开发商实现资产升值及投资回报最大化。
目前我国的城市更新，在存量时代来临的当下，已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到城市有机更新的新阶段。城市更新项目需要社会投资机构，比如基金的参与，便于加大杠杆，用金融手段拉动更有利于发挥价值。戴德梁行赞成以资产管理的观念进行城市更新。
此外，上海城市更新也拥有多个案例，如上海新天地、田子坊、万科哥伦比亚公园、滨江一品苑（原名东樱花苑）、港中旅大厦、K11（原名香港新世界大厦）、南丰城（原名虹桥上海城）、百盛城市优客中心（原名天山百盛）等，在改造后都见证了良好的资产收益。在北京，比较值得借鉴的城市更新改造项目有新派白领公寓CBD旗舰店。
黎庆文认为，资产管理的最终目标是增加租金现金流收益及项目资产价值，就是帮助业主增加NOI (净营业收入)、IRR(内部收益率）和ROI (投资回报率)等财务指标。他总结道：在上海新一轮城市更新背景下，国有企业应充分发挥自身优势，促进政企良性合作，并充分借助第三方资源洞悉市场脉络，从而积极参与到优化资产运营与管理的实践中，为自身发展增添新动力，为区域发展注入新活力。
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