地产市场是残酷的，这是最聪明、最冷静的投资者相互博弈的战场，最后只有万分之一的人才能占得一席之地。戴德梁行“地产故事汇”系列每一期为你捕捉地产界最具里程碑式成交背后的动人故事。
2017年，香港物业投资的大宗成交——即金额在十亿港币或以上的成交，总成交金额为1199.7亿港币，其中由戴德梁行香港投资团队完成的买卖总金额就占了整体的31%；若只计算涉及中介的成交，总金额亦高达696.7亿港币，其中53%的成交也是由戴德梁行所促成。
第一期
在这个行业里，每一个巨额的成交都是一场惊心动魄的拉锯战，投资界里没有“简单”二字。所谓心得，那全是血汗和精力换来的。
Maggie是香港人，入行超过25年，无论地产行业还是投资界，大都是男性的天下，但她是这个区域里最厉害的“代理”，请注意，不是“女代理”。
过去这12个月或许是Maggie一生中
最为重要的一段时间
六个月前的一日下午，她站在办公室窗前，定神看着窗外，每到这个时候身边同事会默契地不去打扰，这是Maggie思考时的习惯动作，也是她常用的解题方法。那段时间中，这一动作颇为频繁地出现。手边放着装订好的一沓A4纸，里面是当下手上主要项目——观塘丝宝大厦的全部资料，她没有去动它，关于这个项目的所有细节，每一个数字都早已经存在脑子里。
外面的冷言冷语她和团队当然清楚，业内无人看好。这段时间听到最多的一句话就是“几乎无可能售出”。她陷入沉思，这些泼冷水的观点不是没有来由，这待售的九层写字楼一则并非大厦全栋，二则更没有更名权，彼时又正处在香港东九龙供应量高，租售和买卖市况都最低迷的形势下。
每个项目都一定有它的突破点，她在脑海里推演，将买卖双方所说的每一个“不”拿来逐一剖析，很快就抓到了那个突破点。Maggie没有立刻打电话，脸上也没有浮现兴奋的表情，只继续慢慢思索着，直到心里彻底有了把握。
两天后，她和团队开始全力执行。
第一个关键时段是引导买方出价，由于这次买方是外资基金搭档印度家族基金，她们需要做双重的工作，应其基金未来的条件分析。拟制建议书予业主是第二个关键时段。在这个过程她们并没有一面倒地推业主出售，而是以分析出售丝宝的优劣势，最后给到业主一个中肯角度，从而厘定其出售与否。正是这个时期让双方建立了深度信任关系，也奠定了合作走向。
而以上工作在两周内就全部完成。
合作签署的日子是2017年12月22日冬至，“很难忘的日子”Maggie这样形容它。她记得很清楚，那日正好业主度假完返港，一下飞机便直达律师楼，当时正好是晚上九点。各人都在律师楼工作直到结束，方才回家和家人一起吃冬至饭。
不久，观塘丝宝国际大厦以接近21亿港币（逾16亿元人民币）成交的新闻遍布全港，创下九龙分层写字楼单一交易最大金额成交记录。
这几年香港黄金地段的甲级写字楼备受中资机构热捧，作为香港核心商业区的中环甲级写字楼租金亦连年飙涨。香港特区政府试图打造新的商业区，积极将包括启德机场旧址、观塘和九龙湾商贸区的九龙东打造成为第二个核心商业区。
8 Bay East就位于香港九龙东区域。这是一个体量巨大的世界级开发项目。
这个行业不缺聪明人，Maggie很早就意识到，在大环境下，每个投资者都在寻找最合适的机会，有时候这个机会几年才等到，而前面的所有时间都是在为它做准备。一个步骤没有准备好，就可能错失。
所以当她拿到8 Bay East这个项目的时候，她觉得今年不仅是九龙东的机会，也是自己的一个机会。
但即便这样，那时候也无人想到，这个项目最后会成为楼市交易中石破天惊的一案。
“二十个月的收购周期，她们只用了四个月”
2017年10月12日，会德丰在一份向香港证券交易所提交的文件中透露，旗下的九龙仓集团已将其在New Grade Investments（一家英属维京群岛公司）的所有股份出售给内地开发商绿景（中国）房产投资，售价为90亿港币。会德丰与绿景（中国）房产投资正是8 Bay East业主与买方。
以New Grade Investments与Olinda（一家香港公司）的公司股权进行转让的形式出售8 Bay East，这是一个在同类交易中从未出现过的全新交易模式。由此，原本需要用二十个月才可能成交的高度复杂的收购，最终只用了四个月就完成，闪电般的速度创下了史无前例的交易时间记录：在物业交接之前21个月（2019年第三季度）成交。也达成了买卖双方的期望与双赢。
“在这个区域里，她无所不知”
每一次成交都不会是偶然，没有谁比自己更能体会这句话。早在七年前，Maggie就看到了香港几个地区如港岛黄竹坑、九龙将军澳、新界屯门等在发展方面的巨大潜质，当时她的观点被人质疑。而时至今天，事实证明自己是对的。
先了解与熟悉一个地区，再看是否有合适的投资机会, 可能这一等，便是一到两年，此时再向客户推介。但这样需要大量的心力付出，并且看似未能确定是否有收获。
“很多人未必愿意这样去做，人总是更喜欢追逐眼下看得见的利益。”然而，正是这个费力的过程练就了她和团队扎实的本领，和雷达一般的市场敏感度。在这里办公多年，Maggie大部分时间都不在办公室里，而是穿梭于各个大厦。香港九龙东区域里有多少座写字楼、每一栋、每一层写字楼有多少租户，这些租户的背景是什么，她了如指掌。所以当这里的房地产市场有任何风吹草动，便会在第一时间触动心里警报系统。脑子里自动弹出市场利好与利弊的讯息。
“你必须亲自了解、体察、用心去感受，而不盲从附和。”Maggie一连用了四个动词来强调代理人要有见地、不随众，因为它直接影响结果。8 Bay East和观塘丝宝项目的成功就是结果。
“为达到充分理解，乘坐巴士成为特定节目”
许多人面对大的成交的时候会兴奋甚至慌张，那些在他们看来惊心动魄的时刻Maggie已习以为常。当然，在一个项目里总有高低起落的时刻，而整个过程不是所有事情都能自己掌握，也会有出人意料的情况。
唯一能触动情绪的时刻，通常是发生在成交在即，双方签署binding contract前，有可能因为出现情况而签不成，也许是公司政策不允许，可能是银行方面令成交不可行。但若是这样，也只能理解客户双方的难处。“做好自己，达到问心无愧就是。”一两天之后便能收拾心情。
8 Bay East提案最初的过程并不顺利，因为需要得到其他各方外界人及各自时间的配合。业主会德丰集团是本地地产开发商，而买方绿景集团是内地地产开发商，双方有着文化、政策条例差异，商谈过程中很多时候会发生误解。这无疑对于项目的推进是一个不小的障碍，2017年5月至9月，是商谈最为密集和激烈的一段时间。
那段时间，乘坐皇岗巴士成为了Maggie及团队在平日及假日的特定节目。为力求达到百分百理解对方想法，作为“红娘”，他们必须在香港深圳之间不停来回游走，面对面沟通。而成果也是显著的。
半年之内，同一团队完成两大备受瞩目的交易，相继刷新了香港楼市的记录。直接造成了整个东九龙商业买卖形势的一个大扭转。之后买方纷纷相继入市，怀着追落后的心态，令东九龙商业物业成交宗数及楼价大大飙升。也成就了香港第一投资天团。
“将心比心，不对人有亏欠”
“Maggie，你真够老朋友! 既可帮我们分析、解决问题、买到满意的物业，还能达到双赢、三赢、四赢，大家都高兴的局面。”观塘丝宝大厦项目成交之后，买家船皇家族基金如是说，这也是每一位合作过的客户最常对她说的一句话。
将心比心，对人有所亏欠，有违道德，有违良心的生意绝不经营，且不屑一看。这或许也是自己赢得信任与友谊的原因。“当客户跟我说，感受到我视他们为真朋挚友，是用心为他们解决问题，这会是最让我开心的回报。”
最后，Maggie深信成功非一人之功劳。需要广阔、基础稳健及信誉良好的平台，才能展翅；而有出色具远见的领袖带领大家制造无限机会，才能发挥自我才能；有和谐的合作气氛上下齐心，方能专心工作给予外界正面能量。以上三项因素缺一不可，而幸运的是，她在戴德梁行全都找到了。
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